“一城一策”看楼市
■张炜
近期，三四线城市接连传来楼市政策调整的消息。河南洛阳继5月份下调首付款比例后，在9月14日宣布部分市区范围内的新建商品房享受20%的契税补贴；湖南浏阳和浙江淳安分别对优秀人才和刚需购买者出台限时购房补贴新政。
贝壳研究院发布的最新统计数据显示，受8月22日5年期以上LPR下调的影响，9月份房贷利率继续下降，其中三四线城市房贷利率同比降幅最大，首套、二套房贷利率同比降幅分别为166个基点和117个基点。
“三四线城市出台的楼市宽松政策，涉及的面比一二线城市更广泛。除了下调房贷利率之外，对首付比例、购房补贴等方面给予了新的政策优惠。”植信投资研究院资深研究员马泓在接受中国经济时报采访时表示，这与三四线城市长期需求放缓、短期住房销售低迷、库存去化周期较长等因素关系密切。
据国家统计局发布的数据，2022年8月份，洛阳新房价格同比下跌3.4%，二手房价格同比下跌6.4%，当前房价同比增速是2015年以来最低水平。马泓称，大部分三四线城市房价出现与洛阳类似的状况。
部分三四线城市楼市调整，使得虹吸效应引发关注。有当地房产中介称，“洛阳楼市正被郑州楼市虹吸，对房价下跌带来一定影响。”
上海财经大学高等研究院“中国宏观经济形势分析与预测”课题组专家、助理研究员王小雯向本报分析认为，大城市存在虹吸效应，新出生人口减少和人才流失也使得未来三四线城市消化房地产库存的能力有限。一线城市房价普涨也会产生溢出效应，带动二三线城市房价。一线城市房价若受限，则二三线城市也难以抬头。
与洛阳相邻的郑州，是第一个放开限购限价的省会城市，但据8月份的数据，郑州新房与二手房价格环比同比“双降”。再从洛阳的人口变化来看，1990年到2010年，后一个十年比前一个十年人口净增长减少了约25.77万人。
王小雯指出，三四线城市受制于经济下行压力带来的收入预期和已经高企的家庭部门杠杆率，再加上人均住房面积已相对较高，对住房的需求已不是非常强烈。
本轮楼市调整的一大特点是分化，不同城市之间分化，同一城市不同区域间也有分化。三四线城市楼市政策调整，并非都发生在二手房价格回调的背景下。
58安居客房产研究院分院院长张波向本报表示，基本面差异会导致楼市调控节奏及力度的差异。洛阳5月份楼市新政落地后，房价依然没有止跌回稳，预计后续市场还有一定的探底空间。但从浏阳和淳安来看，政策主要是拉动新房市场，无论是购房补贴还是契税补贴，都针对新房市场。从两地的二手房挂牌价格来看，今年依然有一定上涨。
据安居客的统计数据，浏阳今年8月份二手房均价环比上涨1.80%，同比上涨4.80%；淳安8月份二手房均价环比上涨5.55%，同比上涨7.21%。
“团购买房”在三四线城市频频出现，从民间自发操作转入官方鼓励层面。例如，淳安对团购新房给予锁定价再下浮的优惠，团购50套及以上可下浮5%；诸暨对团购10套及以上可以再下浮8%以内。张波表示，部分三四线城市今年房价回调较大，在一定程度上弱化了团购的吸引力。团购效果需视当地供求情况及基本面分类看待。如果当地楼市明显供大于求，市场信心依然处于相对底部，团购所起到的提振效果相对有限。而对于一些楼市已触底并开始回升的城市来说，团购所起到的作用才会更加明显。
市场对楼市政策调整的效果存在分歧，但预期未来三四线城市继续分化。马泓预计，按历史经验判断，通常对三四线城市而言，从政策出台到市场回暖需要三到四个季度，加之目前整体楼市景气度处于历史较低水平，预计此类城市的楼市拐点可能在明年年中。
“三四线城市棚改货币化安置已经结束，房价难以有较大的上涨空间。”王小雯称，长期而言，应积极发展区域经济、构建区域发展规划，吸引企业和产业转移，增加居民收入，吸引一二线城市人才的回流，从而达到经济与楼市共同协调发展。
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