房地产到底该不该救？未来又该何去何从？政府会不会出台更大的刺激政策？
01
房地产的行业地位，让救市成为必然选择
房地产行业在国民经济中的地位是不容置疑的，按照统计部门和国家经济主管部门的说法，地产可以拉动上下游 60 余个行业，当前房地产行业对经济增长的总贡献率超过 20% 、占 GDP 总量的大概 1/ 3 左右。
改革开放以来，中国经济发展最重要的动力实际就是两个：
一是对外开放所包含的市场化，实现了生产力大爆发，让中国经济融入了世界经济体系，更多的外部资源资金、先进的管理经验，得以和中国丰富的人力资源、广阔的潜在市场形成正向反馈和交互，促进了经济发展和财富巨大增长。
二是城市化推动了中国经济快速发展和社会形态、社会面貌的巨大变化，从表象上来看，房地产作为城市化的重要依托，承担了非常重要的角色，让大量的人口进入了城市，改变了中国城乡人口格局和产业结构，反过来也推动了以市场化为核心诉求的改革开放。
从目前来看，房地产及其产业链超过食品行业，已经是我国的第一大产业，所带动的财政收入、税收、就业等等，在国民经济运行中占有重要地位。
反过来看，房地产「牵一发动全身」，要防范化解房地产「灰犀牛」风险，避免和金融风险、地方债风险交织发生系统性的风险。但现在找不到宏观经济增长与发展的动力在哪里？从去年下半年开始，调控政策发生逆转，一方面从市场准入角度不断放松入市的标准和要求，让更多人具备买房的资格；另一方面从供给角度不断降息、降准，降低房企投融资要求，给行业注入这个流动性。
虽然从供给端和市场端、资金端都扩大规模，推动活力的恢复，但从实施效果来看，去年金九银十没有出现，冬天变得更冷，今年小阳春也没来，市场形势不容乐观。
02
持续松绑的楼市调控，为什么没效果？
为什么为促进楼市回暖，不断地出台政策、不断地强化边际宽松，却没有明显的效果？
实际上和行业的底层逻辑有关，第一，为满足国民住房保障的需求，交给市场这只看不见的手去解决，对于地方政府来讲，国税地税分家以后，土地财政成为解决地方建设、地方财力来源的重要依托，地方政府的钱袋更鼓，能够有资源和能力去推动城市面貌的改观和招商引资推动地方产业升级。
第二，这样一来就出现了问题，房地产的行业逻辑和政策逻辑实质上为土地财政服务，也就是以房地产为表、土地财政为理的行业现状，出现房地产政策调控的困局。房价不能涨，不符合社会公平和可持续发展的要求；房价也不能降，因为城投公司、平台公司的抵质押物主要是土地，其资金链和信用链不能断。
如果说一个市场的价格既不能涨也不能降，等于行业就失去了流动性，当房企不能自由地调整产品价格，来优化和调整现金流时，意味着会有很多企业的运营运作会出现问题。
行业流动性的缺乏和下降，按理必须要加大政策力度，但同时又要把握好度，防止用力过度。类似于一辆车的轴承失去了润滑油，你使再大的劲儿，车都开不动、走不了，再使劲可能就会把车搞坏。
第三，反过来实际上也反噬到了政府的土地财政，去年楼市政策频出，有点余力的房企都纷纷入市去拿地，比如中建系旗下 8 个局和中海集团的拿地投资就超过 1800 亿，居于国内第一；排名第二的华润置地，也有不到千亿的拿地额。
卖房的难度越来越大，后市信心明显不足，2023 年试点集中土地出让的城市也纷纷退出，有段时间甚至为烘托气氛，找地方国企或城投公司出来站台，当然不排除少数城市的少数地块的确火热，但整体土拍还是偏冷的。
总结一下，房地产行业的土地财政化，导致了刺激楼市回暖的政策空转和救市的无效，只能以行业流动性的丧失和部分房企陷入困境，然后来换取财政和金融的短期稳定。
03
救市的政策困局，接下来要怎么做？
那么，救市的政策逻辑在哪里？价格管制是不是要放开？这就存在一个问题，企业为了生存可能会降价促销，房价下降就会带来地价下降，土地财政就会出问题，城投平台公司可能就会爆雷，资产负债表就会爆掉，所以价格管制放还是不放是个难题。
再有就是限购放不放开的难题，二三线城市以下的区域大部分限购都已经放开，那么一线城市的核心地段很显然不能放开，为什么？可能会导致全国购买力涌向有保值能力的一线城市房产，导致全国房价的重构，很多二三线以下的城市房价就会出现大跌，同样会触发财政和金融风险问题。
我认为，未来的行业走势从两个方面来看，第一，少数的头部民营企业和国央企将在长期的行业调整中存活下来，大量的中小房企，包括已经出险的百强民营房企，有可能在这一轮调控中退出历史舞台、实现市场出清和行业格局重构；第二，强调一下，房地产行业不能没有民营企业，要保持这个行业的市场化，要保持市场化主体的合理存在和可持续发展。
所以我们行业人士一定要向行业监管部门和政策层面去传达理念，必须要坚定不移地支持民营房企，包括一些中小房企的合理存在和可持续发展，这是房地产市场和房地产行业可持续发展的必然要求。
从未来可能的演变来看，我认为：
一是重资产、收租型业务由国央企、地方平台与城投公司、少数头部民企承担，比如万科、龙湖由单纯的开发型业务转向经营型业务，相对来讲还是比较成功的，这也是他们在这一轮行业调控中比较稳健的原因之一；
二是民营企业和中小房企的转型方向，应该为这些持有资产的国央企、地方平台公司和城投公司提供专业服务，变成长工给他们打工，这也是民营企业转型代建业务的底层原因之一；
三是具有专业经验和专业能力的人，在未来的行业发展演变中是升值的，不忘自身专业能力和经验的修炼和提升，机会是给有准备的人的。
来源：风马牛地产研究院，本文已获授权，向原作者表示感谢。
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