“你好说法”是“唐山你好”新媒体推出的面向广大网友的普法栏目。通过分享与我们生活中密切相关的各种案列，特别是《民法典》知识，让大家一起用法律武器保护自己和家人，维护合法权益！第144期案例由河北正一律师事务所提供。
河北正一律师事务所是经河北省司法厅批准设立的合伙制律师事务所，多次获得“河北省十佳律师事务所”“河北省优秀律师事务所”等光荣称号。正一律所始终坚持投身公益法律服务工作，解答法律问题，提供法律援助，指导依法维权。
NIHAOSHUOFA
简要案情
出售房屋被法院查封，房屋溢价损失由谁承担？
2015年11月，张先生与王先生通过房产中介签订了《房屋买卖合同》，约定王先生自愿出售某小区房屋；该房屋无抵押、无租赁，王先生承诺和保证此房产无任何权属等纠纷；双方约定成交价格为120万元，张先生在合同签订时向王先生支付定金2万元，办理网签之日首付80万，剩余尾款首付之后六个月内付清，并自合同签订时将《房屋所有权证》交由房产中介，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。合同也明确约定了违约责任：违约方承担合同总房价30%的违约金。
2016年1月，张先生与王先生及房产中介工作人员依约到房产交易中心办理网签，发现该房屋在2015年2月就被法院查封，网签手续未能办理，张先生应付的80万元首付款未再支付。此后涉案房屋房价上涨，买卖双方没有解除合同，就涉案房屋的溢价损失也协商不成。2017年7月11日，张先生将王先生和房屋中介诉至法院，请求解除《房屋买卖合同》，支付违约金并承担溢价损失等。
法院审理期间，张先生申请对涉案房屋的市场价值进行评估，以起诉日为基准，经评估涉案房屋市场总价为200万元。
律师评析
河北正一律师事务所律师的分析是：
本案的争议焦点是违约责任的确定及房屋溢价损失的承担。
案涉房屋于2015年2月就已经被法院查封，被告王先生在知道或者应当知道其财产已被查封或冻结的情况下，仍然出售被查封的房屋构成违约，应承担相应的违约责任。因合同未及时解除而扩大的房屋溢价损失，张先生对损失的扩大也存在过错。张先生在知道涉案房屋被查封，无法办理网签时，对于合同可能无法继续履行应有一定的预期，张先生既未在合理期限内行使解除权，也未按照约定支付首付款要求继续履行合同，导致合同是否继续履行长期处于不确定状态。因此，法院综合各方在合同履行中的违约及过错程度判决张先生承担了40%的次要责任。房产中介在交易过程中未告知张先生房屋被查封的事实，存在过错，也应承担一定的民事责任。
律师提醒
在诉讼过程中，购房者主张房屋溢价损失，需要承担证明溢价金额的义务，否则就应当承担举证不能的法律后果。房屋溢价损失的举证最直接的方式，就是申请司法评估，除了鉴定评估之外，卖房人的陈述、法院的走访取证都可以成为支持房屋溢价损失的证据。
如果有法律问题可以扫描下方二维码，添加好友拉您进 唐山你好法律咨询群， 有法律人士在线解答。如想当面咨询的，可以到律师事务所咨询，还可以到唐山你好就业创业孵化基地法律咨询部咨询（需提前预约）。
唐山你好 （tangshan_nihao）
综合整理发布 转载请注明来源
来源： 正一律师事务所 编辑：阿星
